星空pg体育:长期主义丨住宅产品力升级的四大趋势和18个关键点（下）

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　　上一期我们从底层逻辑与建筑形态两大趋势，重点解读了规划、底盘、实得率、门头、立面、低密、四代宅7个方面的重要升级。

　　这一期，我们继续解读空间体验与价值延伸两大趋势，涉及景观、架空层、车库、会所、配套、物业、社群等11个方面。它们都是围绕人展开的，背后都有一个关键词，叫情绪价值。

　　住宅产品力的第三个趋势是空间体验系统性优化，包括功能与场景的全面优化，无论是立体在地化景观，还是全屋收纳系统，亦或是架空层和车库空间的升级，本质上是围绕人来展开，在实现功能满足的前提下，转向情感共鸣的体验跃升。

　　2025年景观进化可以说是颠覆性的，过去我们常说“千盘一面”，但近两年每个项目的景观都有它自身的独特之处，核心关键词变成了立体和在地化，而且慢慢的变多景观在做两件事，一个是向内造景，一个是向外借景。

　　景观立体化能够赋予住宅产品更多活力和个性，打造下沉式庭院是最常见的方式。比如上海澐启滨江做了全域架空下沉庭院景观，通过约6.5米架空层与约3500平方米庭院创造13米高差，形成“立体峡谷”景观。

　　景观设计正在转向在地叙事，产品在地化实践向更深层次的应用发展，以实现更系统化、沉浸式的场景构造。

　　西安金茂璞逸东方很典型，项目打造了秦岭生态东方园林，利用下沉庭院的高差设计，模拟出山脉起伏、瀑布溪流地貌，在中央景观中复刻出秦岭风貌。

　　这些在地化设计，不仅彰显了项目对城市文化的尊重与传承，也为业主打造了兼具文化渊源与现代舒适感的社区氛围。

　　在景观方面还有一个关键的提升和创举，即内外联动。比如上海中建·玖上琅宸，它做出了教科书般的内外双景观体系，景观率远高于普通项目。向外通过跨街天桥将社区二层空间直接与浦西最大的大宁公园连接，同时还代建了市政公园和城市绿地；内部还打造了大量的额坡地和下沉景观，让内部景观与外部公园形成立体呼应。这就不再是毗邻公园，而是真正成为公园的一部分。

　　还有中建八局的项目，上海中环麓岛，通过代建溪谷公园、活力核心公园、生息街道，联合社区内的四大森林组团，让公园到社区无界融合。

　　还有一些社区特殊景观，比如呼和浩特万锦梧桐樾，打造了2000平米热带温室花园，这一个项目我反复看了视频，在冬天，整个温室花园显得特别的漂亮，这不单单是解决“冬季无景可观”的功能问题，更是在创造一个抚慰心灵的“情绪绿洲”。

　　过去，架空层区域往往被忽视，随着产品力竞争升级，驱动开发商重新审视社区空间的价值潜力，而架空层是对购房者最重要的提升，规划稍有松动，业主的获得感就会提升很多。

　　比如说安澜上海通过全区抬板约4米，最大化利用地下空间，优化停车体验，同时优化各种功能的配置，比如下沉式会所与商业街区，搭配景观的整体效果，形成一个立体生活系统。

　　再如杭州杭序府，整体社区向上抬高约3.6米，全域架空约5米，实现双架空层、风光地库，增加了景观视觉高度，同时泛会所还设计了不同的主题空间。

　　架空层的功能也慢慢变得丰富，很多架空层都做了泛会所，比如说图书馆、咖啡吧、儿童乐园等，泛会所不再是住宅项目的简单配套，更是房企对“好房子”与理想生活方式的深度思考。

　　现在的架空层也有一个过度营销的“不良趋势”，我认为架空层的配置必须回归本质，拒绝营销化，能够让它更以人为本，让架空层空间不断的升级体检。

　　第一，接待功能。第二，青少年儿童游乐功能或者是学习功能。这里有个关键：别把所有儿童设施堆在一栋楼里，而是分散布置，每栋楼有点小乐园，让孩子们能“串栋”玩耍，社区也更有活力。第三，运动功能，比如放两张乒乓球桌。

　　车库的进化，可以说已经“卷”到了极致。一种原因是美学进化，中央车站兼顾功能性和艺术性，每个项目都有一个独一无二的标识，车库从原来材质提升到今天美学功能提升，这个变化过程几乎在一夜之间。

　　另一方面，车库的升级考虑“以人为本”，实用配套功能持续完善，自助洗车、司机休息室成为标配。车库的大堂，一点都不逊色于底层或者是架空层的大堂。

　　市场压力大，创新思维就会慢慢的多，我们看到在重庆、成都和武汉入户创新特别多。压力催生创造力。

　　入户动线的最高境界，是营造“松弛感”，它意味着从公共空间到归家，应该是自然、舒适的。所以当下很多项目的入户出现了双动线设计，一条是静的动线，一条是户外归家动线。比如成都中铁卓萃，通过营造空中花园的多元场景形成社交动线，业主就像从花园走回自己家一样。

　　重庆龙湖御湖境项目设置电梯厅花园双入户，增强归家仪式感。武汉联发向湖通过常规和院子的双归家动线，营造多种生活场景。

　　收纳已成为产品力的标准版，背后蕴含着企业对生活细节的深刻理解。优秀的收纳不是简单的柜子堆砌，而是精准对接客户的生活需求，在有限的建筑面积内施展空间魔法，是空间革命的隐形战场。

　　举个成都东城金茂晓棠的例子，这个项目采用了金茂鲸吞收纳系统，建面约129㎡样板间可以收纳空间约23651升，相当于一个小家庭所有的收纳都可以全部解决。

　　在规划较严的上海，华润翡雲悦府和保利海玥外滩序也能突破性做到约20000升和18000升的收纳空间。翡雲悦府的MAX收纳体系，让约140㎡户型全屋定制柜体的容量能达到22500升，保利海玥外滩序bund98约100㎡户型收纳体系，可以收纳空间约18000升。

　　在保证居住舒适性和审美价值的基础上，通过科学合理的室内收纳设计，充分发挥每一寸空间的潜力，提高居住者的生活质量。

　　精装标准体现出两个方面的趋势：一方面精装标准全面升维，另一方面在交付选择定制化。这意味着未来住宅产品解决方案迈向精细化和个性化阶段。

　　精装高标提质的典型项目，上海高福云境，全套进口的奢华品牌装标，橱柜品牌是Boffi、龙头花洒THG品牌等。

　　再比如成都华润中环天宸，销售均价约27000元/㎡，每平米3000元的装标配备东芝中央空调、格兰斯柯新风系统及汉斯格雅、TOTO、乐家卫浴，全户型均配置全屋收纳。

　　比如广州琶洲樾，最大程度释放结构限制，通过模块排列组合，提供12种户型交付平面可选。

　　2025年科技住宅实现了质的飞跃，从“五恒+”的居住体验迭代，智能家居的全面铺陈，再到智能化的社区管理，科技住宅已经成为标配，未来也一定是趋势。

　　我们看到，科技系统全面升维，比如金茂3.0科技系统、保利的“七恒”科技住宅体系、龙湖的“九恒”科技体系，以及越秀的10+N健康人居科技宅，科技系统升级基本围绕“温、湿、氧、净、洁、静 + X ”来搭建。背后是客户对居住环境绝对控制权和免维护舒适性的渴求。

　　住宅智能家居系统已渗透至生活各种场景之中，更重要的是，超过95%的项目基本实现了全屋智能一键掌控。科技的应用已成为简单的配置升维为至业主的“隐形管家”。

　　科技的应用已在智慧社区普及，并向服务场景延伸。比如珠海华发珠海湾智慧社区功能，将室外环境监测、高空抛物监测、电梯电动车AI监测、周界智慧安防等场景服务串联。

　　随着住宅产品进一步回归居住属性，产品力的概念正在不断扩大，从前端产品设计向后端交付、服务体系拓展深化，贯穿全开发周期。

　　而价值延伸的两大抓手，就是服务和社群增值再具体就是通过会所功能体系化、有感化物业服务、业主共创社群IP，延伸产品生命周期价值。

　　我们发现会所不再是豪宅的专利，而是逐渐下沉至高端乃至刚需项目，成为提升居住体验的重要标配。会所的功能也不断进阶，从配置来看可归纳为五大类别：亲子成长、运动健身、社交娱乐、文化艺术和健康管理。

　　我觉得最重要的有三个功能，一个是青少年成长学习空间。我看了无数图书馆，最有感触的是成都招商锦城序，在会所空间打造了一个云中书屋，还设置家庭轰趴馆，培养小朋友的社交和动手能力，堪称“学霸孵化社区”。有时候，多为孩子想一点，可能这个房子就卖掉了。

　　第二个功能是专业运动模块，西安绿城项目的室内篮球场、南京瑞玺项目配备标准羽毛球场、北京招商序设置了青少年体能训练场、上海中建玖上琅宸则选了壁球馆，这也意味着会所运动模块走向“专业级”。

　　会所在硬件上的提升已经卷到位了，还需要在软件上多做一步。比如会所里配有游泳池，我建议加一块电子屏，实时显示水温、室温和水质数据。

　　第三个是高频社交的场景。在各类社交功能空间中，共享空间在高端产品的配置中居首，大多数是以私宴厅的形式呈现。比如上海翡雲悦府私宴厅配有专业厨房，满足业主重大商务接待或家庭庆典等特殊时刻的需求，提供稀缺的场景体验。另外，长沙招商揽阅“日咖夜酒”的复合大堂吧也是休闲会客的高频场景。这些功能非常实用。

　　社区商业的烟火气成为连接客户需求的粘合剂。实际上，社区商业两三千平米的精致体量就已足够，关键在于业态能否精准匹配社区业主的日常，解决“最后一公里”的生活痛点，让社区“活起来”，充满烟火气。

　　我们看到上海澐启滨江高端住宅和社区商业的融合，以及万科中兴傲舍，街区式商业底盘，引入上生·新所原班运营团队，既有调性又有功能。

　　物业，是产品力的终极护城河。好房子，包括百年住宅，都是要靠物业不断地运营和维护，精准服务，运营前置特别重要。

　　服务服务有感化是让服务被看见、被感知，有三点：见面能主动问好、给予真诚微笑、看到业主有需要时（比如拎重物）主动上前一步。比如融创服务，微笑服务随处可见，这是成本最低，但满意度提升最快的方式。

　　服务靶向化是针对不同人群提供精准服务。给孩子的社区课堂、给老人的健康关照、给宠物家庭的便利设置等等，中海、绿城在这些方面已有成熟体系。比如中海物业形成养老服务清单，建立独居老人台账，帮助老人生活所需；绿城服务则建立老人健康档案，与食堂打通，精准推送饮食和菜品建议，并推出“孝心车位”。

　　服务前置化是服务在销售阶段就已经开始，比如会所向业主和准业主开放，前置服务做得越好，越能够对未来产品力的提升产生巨大的支持作用。比如联发·嘉悦里开盘便将运营服务前置，适配更多服务需求

　　近两年，社群运营正被慢慢的变多房企关注，而且热度呈现爆发式增长。这不仅是运营模式之变，更是行业底层逻辑的深刻变革使然。

　　社群本质是基于共同价值观的共同体，强调成员间的深度链接，试图通过社群运营营造更有温情的社区生活方式。

　　我们正真看到华润的“润比邻”、华发的“华友萃”，在系统化地运营社群品牌；成都麓湖更是依靠惊人的社群生态，让社区产生“在地生长”的力量。

　　回顾2025年住宅产品力升级的四大趋势及18个方面具体体现，我们大家可以看到，当前产品标准已经达到了历史最高标准，好产品的迭代让业主切实感受到品质升级的红利，也让企业找到了穿越周期的通行证。

　　正是这一些产品力的升级和创新，让我们始终相信，未来五年，将成为中国房地产的“产品之年”。

　　房地产的下半场迈入以产品力为核心竞争力的新阶段，这将是一场长期主义的实践，这条路上，没有捷径。